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                                商品房预售制度短期不会取消 但“现房销售”已在多个地区推行
                                来源:澎湃新闻 作者:佚名 发布时间:2018-10-23 09:52 热度:1468 A+ A-
                                摘要: 10月19日,合肥市房地产管理局发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》,《通知》指出,为深化商品房预售管理,探索建立新建商品房现房销售备案制度,房地产开发企业进行新建商品房现房销售前,应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。

                                  10月19日,合肥市房地产管理局发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》,《通知》指出,为深化商品房预售管理,探索建立新建商品房现房销售备案制度,房地产开发企业进行新建商品房现房销售前,应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。优化、简化备案手续,减轻企业运营成本,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

                                  在?#30340;?#20154;士看来,合肥鼓励开发企业实行现房销售具?#34892;?#21495;意义,未来现房销售的模式?#19981;?#19981;断扩大推广。但是基于目前的房地产市场现状而言,现房销售只会在部分城市试点。

                                  短期内不会取消商品房预售制度

                                  与现房销售不同,目前房地产开发企业多以商品房预售为主。所谓商品房预售制度,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实?#36866;?#25151;屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售?#38382;健?/p>

                                  中国内地现行的商品房预售制度起始于1994年,并在《房地产管理法》?#36864;?#21518;发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。

                                  商品房预售制度设立的初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期,来缓解房地产行业的资金困局,从而促进整个房地产市场的快速发展。

                                  深圳市房地产研究?#34892;?#39640;级研究员李宇嘉认为,从目前的情况而言,短期内不会取消商品房预售制度。李宇嘉指出,推行现房销售应该是一个循序渐进的过程,推行现房销售一方面要考虑市场上的供应量、房价以及房企的资金流问题。另一方面,现房销售应在新房占比不太高的城市,即进入存量房市场的城市先行推进。

                                  ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟认为,现房销售是大势所趋,但是短期看,如果取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量?#26041;?#26102;代,房地产企业的负债率降低的情况下。

                                  可通过土地出让合同规定“现房销售”

                                  尽管商品房预售制度推动了行业的发展,但是预售制度也带来了房地产市场的各类质?#32771;?#20132;付问题。

                                  9月21日,广东省房地产协会曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。《通知》指出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发?#36141;?#20302;效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

                                  尽管广东省房协相关人士表示目前通知正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。但是现房销售是否会全面铺开仍是大众关注的焦点。

                                  中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出,短期来看,现房销售不会大规模铺开。现房销售应逐步推进,或者说可以作为调节手段根据市场情况来要求是否推行。

                                  陈晟指出,“现房销售”的要求可以在土地出让的时候在出让合同中规定或者明确“结构封顶”后销售等来赋予商品房预售制度弹性。

                                  据澎湃新闻(www.thepaper.cn)整理的广东省中山市国土资源局官网网站的信息显示,5月?#20004;瘢?#20013;山市合计推出16宗住宅及含住宅的综合用地,规划建筑面积约152万平方米 ,无一例外均要求“商品房现房销售”,即要求开发商直接销售证件齐全的已经成型待售的商品房。

                                  有城市推行后又取消现房销售

                                  而在更早之前,江苏省苏州、江苏省宿迁、山东省济南市长清区、江苏省南京、浙江省杭州市等就已在住宅地块出让时探索现房销售。不过,杭州、南京?#28909;?#22312;推行一?#38382;?#38388;后,改变土地出让规则。

                                  2017年3月24日,杭州市国土资源局发布土地新政,当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。但是仅4个月后,杭州推出的土地出让就开始改变规则——“溢价50%须现房销售”的条款删除了。

                                  据《钱江晚报》报道,3月24日后的杭州土地出让,主城区共出让十宗涉宅地块,其中有九宗必须现房销售,在两年内无法形成?#34892;?#20379;应。这在一定程度上反而助推了供应不足、房价上涨的预期。

                                  南京的现房销售政策则始于2016年8月。据《?#29616;?#25253;》报道,为给土拍市场降温,南京市规定,当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。2017年6月2日,南京再出规定,当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时,停止竞争地价,改为在网上竞争保障性住房建筑面积。

                                  但在7月份挂牌的5幅地块条件显示,取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛,以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求。

                                [责任编辑 litong]

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