2018年9月份西安土地市場運行分析報告
                                來源:西安陽光售房網 作者:房產研究中心 2018-10-10 熱度:2126
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                                [摘要] 9月,西安市及西咸新區共成交經營性用地21宗,成交土地面積79.4萬㎡,成交金額58億,成交面積環比上月下跌41%;本月共供應經營性用地16宗,供應土地面積67.6萬㎡。

                                   市場概況

                                  9月,西安市及西咸新區共成交經營性用地21宗,成交土地面積79.4萬㎡,成交金額58億,成交面積環比上月下跌41%;本月共供應經營性用地16宗,供應土地面積67.6萬㎡。

                                  本月,西安市供應12宗經營性用地,共供應52.1萬㎡,環比上月上漲209%,供應地塊集中在浐灞及城西,同時閻良航空基地時隔6年后閻良首次掛出2宗住宅用地,將于10月18日拍賣出讓,一時間引爆閻良市場,并吸引眾多名企對于閻良板塊價值的重估;成交方面,本月共成交5宗經營性用地,成交面積18.9萬㎡,其中,保億進駐大興新區,金茂力戰群雄以42%溢價率競得未央湖地塊。

                                  西咸新區本月供應土地均為商服用地,共供應4宗,集中在灃西新城;成交方面,本月共成交經營性用地16宗,成交面積60.5萬㎡,主要為商服用地,地塊集中在灃東新城板塊、灃西新城板塊及秦漢新城板塊,保利集團及華僑城分別摘得灃東新城2宗地塊。

                                  政策資訊

                                  9月13日,西安市政府辦公廳發布《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》,要求嚴格落實“土地供給側改革方案”提出的居住用地“雙20%”優先保障原則,從住房供給側結構性改革入手,調整土地供應結構,優化土地供應結構,采取多種形式建設,加大公租房、共有產權住房保障力度,加快建立共有產權住房制度,培養“租購并舉”住房消費理念,形成共有產權、住房保障、人才安居與房地產市場精準調控相結合的新型住房制度。

                                  這一政策的出臺,從宏觀層面來講,政策整體規劃是為了解決中等以下收入住房困難家庭等無自主住房人群居住問題,有利于市場長效機制的建設發展;但從土地層面來講,未來保障房用地將占到市場總住房供給量的40%,意味著用于居住、商服等土地供應將會減少,同時新出讓土地商品住房項目,按照宗地住宅總建面的5%提升至15%配建租公租房(5%無償移交政府,10%由政府按照成本價回購),土地成本升高,將給企業帶來一定的負擔,促使房企拿地主動性減弱。

                                  一、西安市土地市場

                                  1.1 供應情況

                                  本月,西安市供應12宗經營性用地,共供應52.1萬㎡,其中8宗住宅用地、1宗商住及3宗商服用地,供應地塊集中在浐灞及城西;近六年來,閻良首次推出兩宗優質住宅用地,一宗為106畝,一宗為39畝,地塊位于航空產業基地一期,區域內交通便利,基礎設施配套齊全,教育設施完備,且地塊自帶公辦幼兒園用地,目前,周邊項目均價為5000元/㎡。大西安北跨渭河和富閻一體化的推進,航空產業基地作為西安萬億工業大走廊上的重要支撐,區域發展前景不言而喻。

                                  1.2 成交情況

                                  本月,共成交5宗經營性用地,其中3宗住宅及2宗商服用地,成交面積18.9萬㎡,住宅用地成交14.2萬㎡;城西核心板塊成交2宗住宅及1宗商服用地。

                                  2018/9/21,保億地產摘得大興新區85畝地商住用地。該地塊實際成交總價10.2億元,其中包含6.9億元補償款,樓面價3743元/㎡。2018年5月9日,西安市未央區人民政府與保億置業西安公司簽署了“保億·公元印”項目戰略合作協議,從地理位置看,該宗地則為保億·公元印項目儲備用地,地塊位于位于大興東路與勞動北路向東100米,周邊有老城根G-park、龍湖星悅薈、太奧廣場、陜師大大興新區小學、西安中學等豐盛配套,交通便利、湖水環繞。此次拍賣正所謂變相勾地。

                                  2018/9/28,金茂集團以6621元/㎡ 的最高樓面價摘得浐灞區未央湖板塊商住用地,刷新區域樓面價新高度。該宗地于今年2月12日曾進行過拍賣,起始價36480萬元,叫價17輪后達到73480萬元,超過最高限價72960超萬元終止拍賣。再次入市,吸引8家企業參與競拍,本次拍賣不設最高限價,同時該宗地內需配套2000平方米幼兒園。該地塊位于未央湖片區,地塊共117畝。目前,區域內在售樓盤有華遠辰悅、碧桂園鳳凰城、龍記玖璽。

                                  本月,浐灞金融商務區板塊流拍1宗商服用地,該地塊需配建五星級酒店。

                                 

                                  二、西咸新區土地市場

                                  2.1 供應情況

                                  本月,西咸新區僅灃西新城有4宗商服用地供應,以拍賣方式出讓,合計供應15.5萬㎡。

                                  2.2 成交情況

                                  本月,西咸新區共成交經營性用地16宗,成交面積60.5萬㎡,主要為商服用地,地塊集中在灃東新城板塊、灃西新城板塊及秦漢新城板塊。

                                  2018/9/4及2018/9/5,保利集團摘得灃東新城1宗商服及1宗商住用地,合計335.9畝。2017年保利集團與灃東新城簽約,將投資約30億元在灃東新城建設保利西北總部(大劇院)及保利電商港項目,此次303.5畝商住用地從拍賣條件則可看出非保利莫屬,最終以17.4億元摘得。1.57億摘得的商服用地為保利灃東中央商務區超高層項目,該超高層與綠地501形成雙子座。

                                  2018/9/4,華僑城摘得灃東新城2宗商服用地,共計132.6畝、總建面26.5萬㎡。兩宗地樓面價均在2110元/㎡左右,價格保持在相對穩定狀態。此次競得兩宗建設用地位于灃東華僑城大型文化旅游綜合項目一期東側,屬于西咸新區中央商務區核心板塊,南北向復興大道,東西向多條重要干道,未來交通門戶價值顯著。該地塊未來將按照大西安新軸線和中央商務區的整體規劃,建設集商務辦公、地鐵上蓋商業、公寓等于一體的商業綜合體項目。

                                  三、土地市場后市預判

                                  嚴格落實“住房供給側改革方案”,著力打造“雙20%”雙限房,房企拿地趨謹慎

                                  隨著大西安城市骨架的進一步拉大及各方面不斷優化,輻射能力不斷增強,周邊區域土地市場熱度升級,價值外溢明顯。2018年以來品牌開發商在西安周邊,包括灃東、秦漢、高陵、臨潼、咸陽等地拿地日益增多,土地競爭激烈。本月,華僑城競得灃東新城兩宗建設用地,為灃東華僑城大型文化旅游綜合項目全面突破落地再次奠定基礎,保利也首次以拿地方式進駐該區域,隨著他們的進駐,區域內文旅、商辦、住宅等的逐步建設和配套完善,未來周邊發展可期。

                                  本月,西安市政府辦公廳發布了《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》,《方案》提出,嚴格落實居住用地“雙20%”優先保障原則,調整土地供應結構,優化土地供應結構,后期將有不低于40%住宅用地將用于公租房和共有產權房建設,用于商品住房的土地供應量會縮減;與此同時,多主體供應體系將會抽撥部分商品住房目標群體,市場供給結構更加分層細化,在增加開發商建設成本的同時,對于未來項目選址落位、產品面積和價格定位及客群定位將會帶來不小壓力。

                                  近兩個月來,市區連續三宗地塊流拍,除了地塊本身附加條件的原因,加之土地價格攀升,拿地成本的增加,房企在拿地方面謹慎程度凸顯。同時,土地管理工作領導小組會議多次強調加大土地供給力度,加快土地供給側結構性改革,但就目前來看,供應仍處于低位,預計2019年或將成為土地供應大年。在樓市調控不斷深入的大背景下,土地市場正在走向理性。

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